Комфорт – главное требование, при выполнении которого жизнь в частном жилище будет доставлять огромное удовольствие собственнику и членам его семьи. Даже тщательный предварительный осмотр не позволит выявить всех ньюансов, которые способны доставить неудобства через месяц-другой жизни в купленной даче или коттедже.
Малая жилая площадь, недостаточное количество окон, подведение современных коммуникаций – неполный перечень причин, по которым жизнь на даче становится как минимум неуютной. Ремонт и реконструкция домов – отличный способ превратить “избушку на курьих ножках” в шикарное убежище от городской суеты, приложив усилия, потратив время и деньги.
Ремонт, перепланировка, переустройство, реконструкция – в чем разница?
Владельцы частных домов часто путают реконструкцию с ремонтом, производя значительные изменения архитектурного облика строения, считая оборудование дома еще одним окном, входом или пристройку веранды обычными ремонтными работами. Капитальный ремонт дома не требует изменений в технический паспорт, в котором указаны все характеристики здания: можно заменить какие-либо элементы конструкций, например, часть сгнивших венцов деревянного сруба, фундамента либо стен. Для производства таких работ документального разрешения получать не требуется.
Кроме того, в ходе восстановительных работ производят перепланировку: сносят или устанавливают перегородки, меняют расположение оконных проемов или входов, оборудуют жилище дополнительными санузлами. Для изменения планировки дачного дома достаточно обратиться в орган местного управления с заявлением, которое будет рассмотрено в срок до 30 дней.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройством называют совокупность работ, которые производят при установке, замене или переносе инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт дома. Для того, чтобы обеспечить жилье газом, водой и отоплением, потребуется согласовать производство таких работ с соответствующими коммунальными службами, сантехнадзором и госпожнадзором, а также выполнить их рекомендации. Без соответствующих документов разрешение получено не будет.
Главное отличие реконструирования – необходимость сбора пакета документов, а также получение специального разрешения, которое выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования. Чем обусловлена необходимость получения разрешения? Реновация – это любые изменения конструкции здания, которые влияют на:
- увеличение или уменьшение площади частного дома;
- высотность (количество этажей);
Для наглядности понятия “реконструкция дачного дома” рассмотрим несколько примеров:
- Пристройка помещения. Неважно, для каких целей будет расширена общая площадь дома: веранда, новая жилая комната, кладовка – такое изменение архитектурного облика жилья будет рассматриваться как реновация.
- Настройка второго (третьего) этажа. К такому изменению техплана у контролирующих органов – самое пристальное внимание: для получения разрешения потребуется произвести множество измерений и расчетов, доказывающих, что материал и состояние фундамента, стен, а также почвы способны обеспечить безопасную эксплуатацию надстройки.
- Оборудование мансарды. Вариант первый: высоты свода крыши хватает для комфортного проживания жильцов, поэтому расход материала затрат на работы будет минимален. Вариант второй: полное переоборудование кровли для того, чтобы получить достаточную высоту (не менее 2,5 м) от пола до ската крыши.Оба способа потребуют оформления разрешения в любом случае, поскольку таким способом собственник увеличивает свою жилую площадь.
- Снос помещений. Пристроенные к дому хозяйственные постройки зачастую требуется снести, поскольку они представляют не могут выполнять свое назначение и представляют опасность из-за ветхости.
Владелец частного дома, решивший реконструировать недвижимость без оформления в установленном порядке, должен быть готов к многочисленным проблемам:
- с налоговой службой, поскольку налог на недвижимость уплачивают из расчета “метража” площади, недоплата налоговых сумму влечет административную ответственность;
- с контролирующими органами, которые проводят регулярные проверки соблюдения собственниками частного жилья требований действующего законодательства;
- в будущем – при заключении любой имущественной сделки, в ходе которой проверяется фактическое соответствие сведений, указанных в техпаспорте, с реальными цифрами.
Получаем разрешение
Перед посещением отдела архитектуры и строительства нужно собрать пакет документов, содержание которого в значительной мере способствует принятию положительного решения о реконструкции частного жилья. В соответствии с п. 4 ст. 51 ГрК РФ должны входить:
- заявление собственника, копия паспорта;
- технический план на дом, кадастровый паспорт БТИ;
- копии документов, подтверждающие права собственности на участок, строение;
- доверенность, заверенная нотариусом (если нужно);
- нотариально заверенные согласия всех членов семьи (проживающих лиц);
- выписка из домовой книги для подтверждения сведений о прописанных лицах;
- проект по реконструкции, выполненный лицом или организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
Для справки: в случае, когда реконструкция может касаться законных прав соседей, потребуется их нотариально заверенное согласие.
Разрешение на реконструкцию требуется и в таких случаях, как реконструкция и достройка частных домов. Документы рассматривают в течение 7 рабочих дней, после чего выдают разрешение либо мотивированный отказ в выдаче, обжаловать который можно через суд.
Ремонт здания
Ремонтные работы часто выполняют одновременно с реконструкцией, однако для того, чтобы сделать денежные затраты минимальными и привести дом в пригодное для жизни состояние, можно обойтись капитальным ремонтом. Такое решение позволяет обновить здание без обращения в местные органы управления.
Фундамент
Неисправность фундамента может повлечь необратимые последствия для строения вплоть до его полного разрушения. Причины повреждения:
- ослабление грунта, который оседает под тяжестью конструкции и вымывается дождями при неправильном обустройстве водоотвода;
- обветшание материала, его ухудшение технических характеристик.
Признаками повреждения обычно служат трещины на поверхности фундамента: продольные считаются менее опасными, поперечные должны сразу привлечь внимание собственника и заставить принять неотложные меры по замене или ремонту. При полном разрушении основания во внутренних помещениях может появиться вода.
Для того, чтобы выявить механизм и динамику повреждений, на трещинах устанавливают маяки: лучшим вариантом считается нанесение шпатлевки, после высыхания проводят ровную линию. Неподвижность маяка свидетельствует о временном смещении грунта, поэтому ремонт будет заключаться в устранении трещин. Для этого:
- трещинув фундаменте расширяют, удаляя легко отделяющийся материал, скопившуюся пыль, грязь;
- обрабатывают специальным составом (грунтовкой) для лучшей абсорбции (сцепления с ремонтной смесью);
- заполняют полость цементным раствором.
При более значительных повреждениях фундамент усиливают либо заменяют (полностью, частично). Первый вариант – для случаев, когда:
- необходимо надстроить этаж;
- грунт стабилен, однако деформация фундамента продолжается.
Наиболее популярный ленточный фундамент усиливают, выкопав траншею по периметру дома с последующей забивкой арматуры и заливкой нового основания. Такой способ позволяет перераспределить нагрузку массы дома на укрепленный фундамент.
Полная либо частичная замена материала фундамента требует более тщательного подхода и использования специального оборудования – домкратов.
Стены
Ремонтные работы по восстановлению стен отличаются в зависимости от материала, из которого изготовлены эти элементы частного дома. Стены деревянных домов часто состоят из бревен или бруса, которые укладывают друг на друга в определенной последовательности. Наиболее часто приходится заменять нижние бревна, которые чаще контактируют с водой, более подвержены воздействию грибков и плесени. Для замены одного-двух бревен или окладного венца аккуратно разбирают верхний цоколь, при замене нескольких бревен дом поднимают при помощи домкратов и клиньев.
Кирпичные стены можно отремонтировать, используя один или несколько приемов:
- удлинение стенки;
- устранение трещин;
- заделка или усиление проема;
- перекладка, реставрация старой кирпичной кладки;
- усиление опоры из кирпича путем укладки дополнительного материала внутри металлической колонны.
Реновация и достройка
Принимать решение о способе увеличения площади дома требуется на стадии подготовки проекта, который необходимо приложить к заявлению на получение разрешения о реконструкции. Для этого специалисты проектной организации изучат имеющуюся документацию на дом, произведут необходимые исследования и дадут рекомендации о наиболее безопасных и экономичных вариантах.
В некоторых случаях собственнику дома приходится принимать участие в таком мероприятии, как достройка и реконструкция дома: купив недостроенное здание, владелец желает увеличить жилую площадь, возведя мансарду или пристроив дополнительное помещение.
Наиболее частым решением расширить жилплощадь является оборудование мансардного этажа – пространства между сводом крыши и потолком здания. Для этого необходимо:
- провести мероприятия по ремонту, усилению либо замене фундамента;
- заменить кровлю, настелив ее из мягких материалов, а также обеспечить шумоизоляцию, гидро- и пароизоляцию;
- обеспечить беспрепятственный доступ на мансардный этаж в целях противопожарной безопасности;
- в случае необходимости – демонтировать старую крышу с заменой на мансардную.
Пристройки к основному зданию выполняют из идентичного или другого материала. Главное условие – оборудование фундамента. Для постройки стен используют:
- каркасные конструкции из деревянного бруса;
- пеноблоки;
- кирпич;
- сэндвич-панели;
- другие материалы.
Наши преимущества
Компания «Дом и Ко» предлагает свои услуги по ремонту и реконструкции домов в Москве и Московской области. Мы приглашаем к взаимовыгодному сотрудничеству частных лиц, индивидуальных предпринимателей, риелторские агентства и предлагаем:
- официальное оформление отношений с составлением договора;
- выполнение полного перечня строительных, ремонтных и реновационных работ;
- фиксированные цены на услуги и сроки сдачи объектов;
- строительство объектов “под ключ” с использованием недорогих, качественных материалов..
Нам доверяют тысячи довольных клиентов: звоните по номеру +7 (499) 788-78-79 для получения консультаций и оставления заявки!