Комфорт – главное требование, при выполнении которого жизнь в частном жилище будет доставлять огромное удовольствие собственнику и членам его семьи. Даже тщательный предварительный осмотр не позволит выявить всех ньюансов, которые способны доставить неудобства через месяц-другой жизни в купленной даче или коттедже.

Малая жилая площадь, недостаточное количество окон, подведение современных коммуникаций – неполный перечень причин, по которым жизнь на даче становится как минимум неуютной. Ремонт и реконструкция домов – отличный способ превратить “избушку на курьих ножках” в шикарное убежище от городской суеты, приложив усилия, потратив время и деньги.

Ремонт, перепланировка, переустройство, реконструкция – в чем разница?

Владельцы частных домов часто путают реконструкцию с ремонтом, производя значительные изменения архитектурного облика строения, считая оборудование дома еще одним окном, входом или пристройку веранды обычными ремонтными работами. Капитальный ремонт дома не требует изменений в технический паспорт, в котором указаны все характеристики здания: можно заменить какие-либо элементы конструкций, например, часть сгнивших венцов деревянного сруба, фундамента либо стен. Для производства таких работ документального разрешения получать не требуется.

Кроме того, в ходе восстановительных работ производят перепланировку: сносят или устанавливают перегородки, меняют расположение оконных проемов или входов, оборудуют жилище дополнительными санузлами. Для изменения планировки дачного дома достаточно обратиться в орган местного управления с заявлением, которое будет рассмотрено в срок до 30 дней.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ, переустройством называют совокупность работ, которые производят при установке, замене или переносе инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт дома. Для того, чтобы обеспечить жилье газом, водой и отоплением, потребуется согласовать производство таких работ с соответствующими коммунальными службами, сантехнадзором и госпожнадзором, а также выполнить их рекомендации. Без соответствующих документов разрешение получено не будет.

Главное отличие реконструирования – необходимость сбора пакета документов, а также получение специального разрешения, которое выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования. Чем обусловлена необходимость получения разрешения? Реновация – это любые изменения конструкции здания, которые влияют на:

• увеличение или уменьшение площади частного дома;
• высотность (количество этажей);

Для наглядности понятия “реконструкция дачного дома” рассмотрим несколько примеров:

1. Пристройка помещения. Неважно, для каких целей будет расширена общая площадь дома: веранда, новая жилая комната, кладовка – такое изменение архитектурного облика жилья будет рассматриваться как реновация.
2. Настройка второго (третьего) этажа. К такому изменению техплана у контролирующих органов – самое пристальное внимание: для получения разрешения потребуется произвести множество измерений и расчетов, доказывающих, что материал и состояние фундамента, стен, а также почвы способны обеспечить безопасную эксплуатацию надстройки.
3. Оборудование мансарды. Вариант первый: высоты свода крыши хватает для комфортного проживания жильцов, поэтому расход материала затрат на работы будет минимален. Вариант второй: полное переоборудование кровли для того, чтобы получить достаточную высоту (не менее 2,5 м) от пола до ската крыши.Оба способа потребуют оформления разрешения в любом случае, поскольку таким способом собственник увеличивает свою жилую площадь.
4. Снос помещений. Пристроенные к дому хозяйственные постройки зачастую требуется снести, поскольку они представляют не могут выполнять свое назначение и представляют опасность из-за ветхости.

Владелец частного дома, решивший реконструировать недвижимость без оформления в установленном порядке, должен быть готов к многочисленным проблемам:

• с налоговой службой, поскольку налог на недвижимость уплачивают из расчета “метража” площади, недоплата налоговых сумму влечет административную ответственность;
• с контролирующими органами, которые проводят регулярные проверки соблюдения собственниками частного жилья требований действующего законодательства;
• в будущем – при заключении любой имущественной сделки, в ходе которой проверяется фактическое соответствие сведений, указанных в техпаспорте, с реальными цифрами.

Получаем разрешение

Перед посещением отдела архитектуры и строительства нужно собрать пакет документов, содержание которого в значительной мере способствует принятию положительного решения о реконструкции частного жилья. В соответствии с п. 4 ст. 51 ГрК РФ должны входить:

• заявление собственника, копия паспорта;
• технический план на дом, кадастровый паспорт БТИ;
• копии документов, подтверждающие права собственности на участок, строение;
• доверенность, заверенная нотариусом (если нужно);
• нотариально заверенные согласия всех членов семьи (проживающих лиц);
• выписка из домовой книги для подтверждения сведений о прописанных лицах;
• проект по реконструкции, выполненный лицом или организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности.

Для справки: в случае, когда реконструкция может касаться законных прав соседей, потребуется их нотариально заверенное согласие.

Разрешение на реконструкцию требуется и в таких случаях, как реконструкция и достройка частных домов. Документы рассматривают в течение 7 рабочих дней, после чего выдают разрешение либо мотивированный отказ в выдаче, обжаловать который можно через суд.

Ремонт здания

Ремонтные работы часто выполняют одновременно с реконструкцией, однако для того, чтобы сделать денежные затраты минимальными и привести дом в пригодное для жизни состояние, можно обойтись капитальным ремонтом. Такое решение позволяет обновить здание без обращения в местные органы управления.

Фундамент

Неисправность фундамента может повлечь необратимые последствия для строения вплоть до его полного разрушения. Причины повреждения:

• ослабление грунта, который оседает под тяжестью конструкции и вымывается дождями при неправильном обустройстве водоотвода;
• обветшание материала, его ухудшение технических характеристик.

Признаками повреждения обычно служат трещины на поверхности фундамента: продольные считаются менее опасными, поперечные должны сразу привлечь внимание собственника и заставить принять неотложные меры по замене или ремонту. При полном разрушении основания во внутренних помещениях может появиться вода.

Для того, чтобы выявить механизм и динамику повреждений, на трещинах устанавливают маяки: лучшим вариантом считается нанесение шпатлевки, после высыхания проводят ровную линию. Неподвижность маяка свидетельствует о временном смещении грунта, поэтому ремонт будет заключаться в устранении трещин. Для этого:

• трещинув фундаменте расширяют, удаляя легко отделяющийся материал, скопившуюся пыль, грязь;
• обрабатывают специальным составом (грунтовкой) для лучшей абсорбции (сцепления с ремонтной смесью);
• заполняют полость цементным раствором.

При более значительных повреждениях фундамент усиливают либо заменяют (полностью, частично). Первый вариант – для случаев, когда:

• необходимо надстроить этаж;
• грунт стабилен, однако деформация фундамента продолжается.

Наиболее популярный ленточный фундамент усиливают, выкопав траншею по периметру дома с последующей забивкой арматуры и заливкой нового основания. Такой способ позволяет перераспределить нагрузку массы дома на укрепленный фундамент.

Полная либо частичная замена материала фундамента требует более тщательного подхода и использования специального оборудования – домкратов.

Стены

Ремонтные работы по восстановлению стен отличаются в зависимости от материала, из которого изготовлены эти элементы частного дома. Стены деревянных домов часто состоят из бревен или бруса, которые укладывают друг на друга в определенной последовательности. Наиболее часто приходится заменять нижние бревна, которые чаще контактируют с водой, более подвержены воздействию грибков и плесени. Для замены одного-двух бревен или окладного венца аккуратно разбирают верхний цоколь, при замене нескольких бревен дом поднимают при помощи домкратов и клиньев.

Кирпичные стены можно отремонтировать, используя один или несколько приемов:

• удлинение стенки;
• устранение трещин;
• заделка или усиление проема;
• перекладка, реставрация старой кирпичной кладки;
• усиление опоры из кирпича путем укладки дополнительного материала внутри металлической колонны.

Реновация и достройка

Принимать решение о способе увеличения площади дома требуется на стадии подготовки проекта, который необходимо приложить к заявлению на получение разрешения о реконструкции. Для этого специалисты проектной организации изучат имеющуюся документацию на дом, произведут необходимые исследования и дадут рекомендации о наиболее безопасных и экономичных вариантах.

В некоторых случаях собственнику дома приходится принимать участие в таком мероприятии, как достройка и реконструкция дома: купив недостроенное здание, владелец желает увеличить жилую площадь, возведя мансарду или пристроив дополнительное помещение.

Наиболее частым решением расширить жилплощадь является оборудование мансардного этажа – пространства между сводом крыши и потолком здания. Для этого необходимо:

• провести мероприятия по ремонту, усилению либо замене фундамента;
• заменить кровлю, настелив ее из мягких материалов, а также обеспечить шумоизоляцию, гидро- и пароизоляцию;
• обеспечить беспрепятственный доступ на мансардный этаж в целях противопожарной безопасности;
• в случае необходимости – демонтировать старую крышу с заменой на мансардную.

Пристройки к основному зданию выполняют из идентичного или другого материала. Главное условие – оборудование фундамента. Для постройки стен используют:

• каркасные конструкции из деревянного бруса;
• пеноблоки;
• кирпич;
• сэндвич-панели;
• другие материалы.

Наши преимущества

Компания «Дом и Ко» предлагает свои услуги по ремонту и реконструкции домов в Москве и Московской области. Мы приглашаем к взаимовыгодному сотрудничеству частных лиц, индивидуальных предпринимателей, риелторские агентства и предлагаем:

• официальное оформление отношений с составлением договора;
• выполнение полного перечня строительных, ремонтных и реновационных работ;
• фиксированные цены на услуги и сроки сдачи объектов;
• строительство объектов “под ключ” с использованием недорогих, качественных материалов..

Нам доверяют тысячи довольных клиентов: звоните по номеру +7 (499) 788-78-79 для получения консультаций и оставления заявки!